Renovierungspflichten beim Auszug

Eigentlich könnte man sagen, daß es auf die Rechtsprechung im Mietrecht zum Thema Renovierungspflichten gar nicht ankäme. Der Mieter eine Wohnung muss die Wohnung in mindestens demselben Zustand hinterlassen, wie er sie ursprünglich erhalten hat, so einfach könnte man es auch sagen.

Der allgemeine Anstand gebietet es eigentlich von selbst, daß man als Vermieter eine Wohnung oder ein Haus bzw. ein vergleichbares Objekts nur in ordentlichem, renoviertem Zustand übergibt, und nur dann erwartet und erwarten darf, sie auch in einem ähnlichen Zustand wieder zurück zu bekommen. Oder anders herum ausgedrückt: wer einen Schweinestall übernimmt, muss am Ende nur einen Schweinestall zurückgeben (müssen) und kein glänzendes Prunkschloss.

Dazu braucht es, wie gesagt, eigentlich gar keiner Rechtsprechung.

Folglich reicht es eigentlich aus, daß Vermieter und Mieter beim Einzug ein Protokoll anfertigen, und beim Auszug auch.

Soweit beim Vergleich beider Protokolle der anfängliche Zustand im Vergleich beider Protokolle nicht unterschritten wird, bestehen keine weiteren Ansprüche der Mietparteien.

Aber warum etwas so einfach gestalten, wenn es auch viel komplizierter geht? Wir befänden uns nicht mehr in Deutschland (und Europa!), wenn das so einfach wäre. Alle Einzelheiten der hochkomplizierten höchstrichterlichen Rechtsprechung im Mietrecht zu diesem Thema aufzulisten, wird den Rahmen eines kurzen Beitrags sprengen.

Hier sei nur so viel erwähnt, daß der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18. März 2015, Aktenzeichen VIII ZR 242/13 bzw. genau genommen laut Pressemitteilung Nr. 39/2015 in insgesamt drei Verfahren die oben aufgezeigte Regel im Ergebnis nur bestätigt hat.

Um die Essenz der Entscheidungen kurz mit einem Satz zusammen zu fassen:

Wer eine Wohnung als Mieter unrenoviert übernimmt, braucht bei der Endabnahme dann auch nicht zu renovieren, egal, wie die Klausel gestaltet wird, es sei denn, der Vermieter leistet wegen des Renovierungsbedarfs eine angemessene Aufwandsentschädigung bzw. gewährt einen extra Mietnachlass.

Die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Renovierungen und Schönheitsreparaturen, die nach § 535 BGB eigentlich Aufgabe des Vermieters ist, auf den Mieter durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln) ist danach zwar grundsätzlich zulässig, unterliegt aber der gerichtlichen Inhaltskontrolle unfairer Klauseln nach §§ 307 ff. BGB.

In einer Vielfalt von Situationen wurden dabei Endrenovierungsklauseln bereits für unwirksam erklärt. Unwirksam sind namentlich starre Fristenregelungen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen, starre Endrenovierungsklauseln sowie entsprechende Quotenabgeltungsregelungen. Wirksam, um es kurz zu halten, sind weiche Klauseln, die das Wohnverhalten berücksichtigen und dem Mieter Pflichten auferlegen, um die von ihm selbst durch Abnutzung verursachte Schäden oder Abnutzung zu beheben.

Neu an der Entscheidung ist, daß die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung jedenfalls dann nicht mehr zulässig ist, wenn der Mieter dafür nicht nachweislich eine zusätzliche Entschädigung seitens des Vermieters erhalten hatte. Nur dann kann man nicht mehr von einer unfairen Benachteiligung des Mieters durch die entsprechende Klausel reden. Auf die Länge der Mietdauer kommt es nach dieser neueren höchstrichterlichen Rechtsprechung in Änderung der bisherigen Rechtsprechung nicht mehr an.

Dabei muss der Mieter nur noch den unrenovierten Zustand der Wohnung bei der Übernahme beweisen. Im Zweifel wird er dies durch das Übergabeprotokoll können, in dem er im eigenen Interesse akribisch genau jeden auch noch so geringfügigen Mangel aufnehmen und dokumentieren sollte. Wenn der Vermieter sich weigert, an der Erstellung solch eines Protokolls mitzuwirken, spricht nichts dagegen, daß der Mieter den Zustand einfach selbst dokumentiert.

Tipp für den Mieter: Der Mieter sollte zur Vorsicht, wenn der Vermieter keine formelle Übergabe vornimmt mit einem schriftlichen Abnahmeprotokoll, das beide Seiten unterzeichnen, schon von dem Einzug in die neu gemietete Wohnung Fotos machen von vorhandenen Mängeln oder sonstige Dokumentation anfertigen, anhand derer er im Ernstfall den Zustand bei Übernahme beweisen kann. Idealer Weise würde er dabei auch bereits geeignete externe Zeugen hinzuziehen, die das selbst angefertigte Protokoll mit Datum versehen unterschreiben. Diese Dokumentation braucht er dem Vermieter nicht zu zeigen und dient lediglich zur Sicherheit.

Wenn es dem Mieter solchermaßen gelingt, den unrenovierten Zustand der Wohnung beim Einzug nachzuweisen, so trägt dann der Vermieter die Nachweispflicht dafür, daß der Mieter dafür angemessen entschädigt worden ist.

Tipp für den Vermieter:

Zu der Kategorie an schmutzigen Vermietertricks, die von der Rechtsprechung regelmäßig nicht erfasst werden, gehört es, kein Einzugsprotokoll aufzunehmen, dann aber beim Auszug des Mieters akribisch genau alles Mängel zu dokumentieren und zurück zu belasten.

Dadurch kann der Mieter eventuell, mit einem entsprechenden Vortrag, im Prozess beweisfällig gestellt werden, was den Zustand der Wohnung beim Einzug anbelangt. Der Zauber kann aber auch nach hinten losgehen, denn der Vermieter hat auch was den Zustand der Wohnung beim Einzug anbelangt, eine prozessuale Wahrheitspflicht, und der Mieter kann Mängel beim Einzug auch auf andere Art beweisen, z.B. durch Zeugen oder durch Vorlage des vom Vormieter verfassten Protokolls. Daher kann dazu nicht geraten werden. Ein sorgfältiges, unterzeichnetes Protokoll beim Einzug und ein zweites Protokoll beim Auszug halte ich darum insgesamt für bei Mietparteien für ratsam.

Gegebenenfalls, wenn die Wohnung nicht vor dem Einzug des neuen Mieters pikobello renoviert sein sollte, sollte der Vermieter besser diese Frage ausdrücklich ansprechen und durch eine gesondert unterzeichnete Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag klären, wer die Kosten dafür trägt.

Entweder verzichtet er dann von vorne herein gleich auf eine Endrenovierung, oder er muss in diesem Rahmen schon jetzt eine angemessene Entschädigung für den mangelhaften Zustand der Wohnung beim Einzug vereinbaren. Man kann dabei etwa denken an einen bezifferten Mietnachlass, über den je nach Renovierungsbedarf eine Einigung erzielt wird, oder auch an einen ausdrücklich vereinbarten Zuschuss seitens des Vermieters.

Der Verzicht auf diesen Schritt bedeutet dann rechtlich eigentlich auch direkt der Verzicht auf eine Endrenovierung. Und damit wären wir im Ergebnis nur bei dem, was der allgemeine Anstand eigentlich von selbst gebietet.

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