Rückbelastung von Schönheitsreparaturen durch Mieter

Vermieter müssen unter Umständen für Schönheitsreparaturen des Mieters zahlen und diesem die Aufwendungen erstatten!

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) gerade entschieden, Urteil vom 3. Dezember 2014 Aktenzeichen VIII ZR 224/13. Die schriftlichen Urteilsgründe liegen derzeit noch nicht vor (Stand 04.12.2014). Im entschiedenen Fall ging es immerhin um rund 2.400 Euro.

Grundsätzlich muss immer der Vermieter die Kosten auch für Schönheitsreparaturen tragen, vgl. § 535 Abs. 2 BGB *1). Danach muss der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten.

In Formularmietverträgen wird diese Verpflichtung aber heutzutage regelmäßig auf die Mieter umgelegt.

Das ist auch zulässig, aber nur in einer vom Gesetz und der Rechtsprechung genau bestimmten Umfang.

Der Rahmen des rechtlich gerade noch Zulässigen wäre u.a. dann erreicht, wenn von einer gesetzlichen Regelung abgewichen würde, vgl. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB *2). Solche Klauseln, die den Mieter als Verbraucher unangemessen bzw. unfair benachteiligen, unterliegen dann der gerichtlichen Inhaltskontrolle und wären gegebenenfalls unwirksam. Wenn das der Fall ist, dann darf der Mieter seine diesbezüglichen Aufwendungen dem Vermieter wieder zurückbelasten, das ist anerkannt.

Es gibt allerdings, wenn man näher hinsieht, inhaltliche Grenzen der Höhe nach und nach Art der Risikosphäre.

Der Mieter muss grundsätzlich selbst aufkommen für die durch seinen eigenen Gebrauch entstehende Kosten.

Renovierungspflichten, die allerdings unabhängig sind vom Grad der Abnutzung durch den Mieter sowie starre Endrenovierungsklauseln sind nach der Rechtsprechung grundsätzlich unzulässig.

Eine ganze Rechtsprechung definiert die Einzelheiten. Dabei geht es im Wesentlichen darum, ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die Kosten von anfallenden Schönheitsreparaturen dem Mieter zurückzubelasten darf.

Eine interessante Wendung hat dieser Themenkomplex nun in dem entschiedenen Fall genommen, in dem es darum ging, ob und unter welchen Umständen der Mieter die Kosten der von ihm vorgenommenen Schönheitsreparaturen dem Vermieter zurückbelasten darf.

Gestützt auf die Klauseln eines Formularmietvertrags in Zusammenhang mit einer Zusatzvereinbarung ist es den Mietern in dem entschiedenen Fall im Ergebnis tatsächlich gelungen, dem Vermieter die Kosten für selbst durchgeführte Schönheitsreparaturen zurück zu belasten.

Zitat:

§ 11 des Mietvertrags:

„1. Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen.

2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der 2. Berechnungsverordnung § 28 (4)* vorgesehenen Kostenansätze.

3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist.“

In einer Zusatzvereinbarung ist bestimmt:

„In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrages wird hiermit vereinbart, dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat.

Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von 5 Jahren angesetzt.“

Zitat Ende.

Der Anspruch wurde den Mietern im Instanzenweg höchstrichterlich nun zugesprochen nach § 11 Ziffer 3 des Formularmietvertrags in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung.

Der Zahlungsanspruch setzte eine Zustimmung der Beklagten zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch die Kläger nicht einmal voraus. Erforderlich war lediglich, dass die Kläger als Mieter fällige Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht vorgenommen haben. Dem Zahlungsanspruch stand sogar nicht einmal entgegen, dass die Beklagte die Schönheitsreparaturen selbst durchführen wollte und dies den Klägern auch vorher mitgeteilt hatte.

Das besondere an dieser Entscheidung dürfte sein, daß diese individuelle Zusatzvereinbarung für die Vermieter entsprechend unglücklich verfasst war. Die Entscheidung ist also mit Vorsicht zu genießen.

Sie darf wohl eher nicht verallgemeinert werden etwa im Sinne eines Rechtssatzes daß der Mieter die Kosten für Schönheitsreparaturen im Zweifel immer dem Vermieter zurück belasten darf.

Anerkannt ist höchstrichterlich bereits, wie schon erwähnt, daß ein Vermieter Wertersatz nach § 818 Abs. 2 BGB schuldet, wenn der Mieter auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vorgenommen hat.

Der Wertersatz für Schönheitsreparaturen, den der Vermieter für Renovierungen auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel schuldet, bemisst sich laut Bundesgerichtshof üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen, vgl. dazu BGH, Urteil vom 27. 5. 2009 – VIII ZR 302/07 *3).

Wenn ein Mieter also erkennt, daß bei ihm eine der oben angesprochenen Situationen besteht, kann er die Schönheitsreparaturen einfach selbst vornehmen und stellt dem Vermieter anschließend eine angemessene Rechnung, die sich sogar im Wege der Klage durchsetzen lässt!

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*1) § 535 BGB
Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

*2) § 307 BGB Inhaltskontrolle

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

*3) BGH, Urteil vom 27. 5. 2009 – VIII ZR 302/07; LG Frankfurt a. M. (lexetius.com/2009,1518)
http://lexetius.com/2009,1518

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